房屋买卖纠纷律师对一起借名买房协议无效案件的解读
为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
本文为靳双权律师原创，转载请注明。
案件介绍：
王青山和刘春明系朋友关系。王青山因不是北京户口，在京无法购房，而当时刘春明得到了购买经济适用住房的资格，王青山得知了此事之后找到刘春明希望可以借她的名义购买经济适用住房。二人协商后仅口头约定：王青山以刘春明的名义购买经适房，房屋首付款由王支付，其余房款借用刘春明的名义办理银行按揭贷款并由王青山实际还款。同时双方还约定，等到房屋具备了过户条件时在把房屋过户到王青山名下。
2000年11月22日，王青山（乙方）以刘春明的名义与北京市房地产公司（甲方）签订了《北京市经济适用住房预售合同》。合同约定，乙方购买801号房屋，房屋建筑面积为200平方米，单价为每建筑平方米4500元，合计价款为90万元；付款方式：2000年11月22日乙方支付房款19万元，2000年12月22日乙方将余款71万元办理完银行按揭贷款后交付甲方。该合同由王青山在代理人处签名。合同签订后，王青山代刘春明交纳了购房首付款19万元、公共维修基金2万元，其他费用共计4000元。
2000年12月18日，王青山以刘春明的名义与北京市工商银行酒仙桥支行签订了《个人住房贷款借款合同》。合同约定，刘春明向工商银行酒仙桥支行借款71万元；贷款期限为自2000年12月18日至2020年12月18日止。
2000年12月28日，刘春明为该房屋办理了房屋保险，保险金额为92万元，保险费为8400元，该保费由王青山实际支付。
2001年11月9日，王青山办理了诉争房屋的入住手续后进行了简单的装修，并实际入住至今。
2010年6月8日，刘春明取得了该房屋的房屋所有权证，该房屋坐落于北京市朝阳区酒仙桥电子城小区8号楼902号。同年，王青山找到刘春明要求过户，但刘春明以各种理由推诿，并未过户。二人的关系因此开始交恶。
2011年2月，刘春明诉至北京市朝阳区人民法院要求确认其为诉争房屋的房屋所有权人；确认王青山在受托购房过程中，2000年11月22日垫付的19万元及向银行归还的房贷为王青山的债权；确认王青山对诉争房屋的装修为单方行为，费用由王青山承担；判令王青山支付使用诉争房屋10年的合理费用20万元；判令王青山立即腾退诉争房屋。北京市朝阳区人民法院审理后判决确认该房屋归刘春明所有，并驳回其其他诉讼请求。一审判决后王青山不服上诉，二审法院依法驳回其诉讼请求，维持了原判。
2012年5月9日，刘春明再次将王青山起诉至北京市朝阳区人民法院要求其将该放腾退清空后返还给刘春明。北京市朝阳区人民法院审理后支持了刘春明的诉讼请求。王青山不服上诉，二审法院驳回了其上诉请求。判决生效后，王青山并未在履行期内向刘春明返还诉争房屋。
2013年4月4日，两次被起诉进法院的王青山忍无可忍，将刘春明起诉至北京市朝阳区人民法院，要求法院判令：1、刘春明给付王青山购房首付款19万元；2、刘春明给付王青山已偿还银行贷款58元；3、刘春明给付王青山已缴纳各项费用共计4万元；4、刘春明赔偿王青山房屋增值损失592万元。
审判结果：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
一、刘春明于判决生效后十五日内返还王青山购房首付款19万元，银行贷款58万元、其他各项费用攻击肆万元，以上费用总计79万元；
二、刘春明于本判决生效后十五日内赔偿王青山房屋增值款288万元；
三、驳回王青山的其他诉讼请求；
四、驳回刘春明的全部反诉请求。
一审判决后，双方均不服一审判决上诉至北京市第三中级人民法院，三中院经审理后判决：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字30222号民事判决第四项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字30222号民事判决第三项；
三、变更北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字30222号民事判决第一项为：刘春明于本判决后十五日内返还王青山购房首付款19万元，银行贷款48万元、其他费用4万元，总计69万元；
四、变更北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字30222号民事判决第二项为：刘春明于本判决生效后十五日内赔偿王青山房屋增值款335万元；
五、驳回王青山的其他诉讼请求。
借名买房合同纠纷律师靳双权资深解析：
靳双权律师认为，本案是一起典型的出于信任关系而未订立书面协议的借名买房纠纷案件。本案的争议焦点在于双方之间的借名买房协议是否合法有效。
本案中，诉争房屋为通过国际资格审核确定资格具备条件才可以购买的经济适用住房，属于政策性的保障性住房，该房屋的上市交易需要特定的条件。本案中，双方之间的借名买房合同因违反了国家政策亦违反了社会公共利益及法律、行政法规的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的：“（四）损害社会公共利益（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的有关规定而归于无效。而我国《合同法》同时约定了对于合同被确认无效后，因该合同取得的财产的返还问题。
《合同法》第58条规定：“合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”法院经审理已经认定了双方之间的借名买房协议无效，考虑到王青山出于对刘春明的信任而支付了首付款，而刘春明与之达成借名买房合同后又起诉要求其腾房，违反了诚实信用原则，因此其过错程度较大，遂根据上述法律规定，对于房屋的购房款及升值损失，刘春明应当予以返还和赔偿，因此一审法院的判决于法有据，认定事实清楚，是正确的。而二审法院在审理中认为升值损失过低，将升至损失增加亦并无不妥，因此，法院的判决是合法有效的。
靳双权律师说，借名买房纠纷中，实际出资人大多数与借名人都是亲戚或者是朋友关系，很多人没有订立书面合同，而当发生诉争时因不具备书面合同且当事人的证据意识较差，未能保留有效的证据因此败诉，赔了夫人又折兵。出于现在违约的当事人较多的社会现实情况下，靳双权律师提醒各位当事人，发生了房产诉争不要慌张，拿着具有关联的证据找到资深的房地产律师才是确保自身合法权益不受侵害的胜诉之道。
2015-12-22 10:16:32 浏览：
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